テナントの内装工事、入居から退去までに知っておくこと

テナントの内装工事は、契約の条件を確かめる、工事の区分を確かめる、ビルに申請する、工事をする、退去のときに原状回復をする、という順に進みます。どの段階でも、もとになるのは賃貸借契約書と、ビルが決めている工事の区分です。入居のときに確かめたことが、退去のときの工事の範囲にもつながります。
店舗でもオフィスでも、テナントの工事には、自分の持ち物の家を直すのとは違う決まりがあります。このコラムでは、入居から退去までの流れを順に追い、段階ごとに詳しい別のコラムをご紹介します。

契約の段階で確かめること
工事の話の前に、まず契約書を見ます。確かめたいのは、退去のときにどこまで戻すかという原状回復の条件、工事の区分、ビルで工事をするときの決まりの3つです。
入居の時点で全部をそろえる必要はありません。入居前にやっておきたい工事と、後回しにできる工事があります。別のコラム「事務所を借りたときの、最低限の内装工事」で分けて書いています。オフィスの移転なら、今のオフィスの退去と新しいオフィスの入居が同時に動きます。進め方は別のコラム「総務の方がオフィス移転で最初にやること」をご覧ください。
前のテナントの内装が残っている物件は、残っているものを誰の持ち物として引き継ぐかも確かめておきます。別のコラム「居抜きのオフィスを借りるとき、残っている内装で確かめること」が参考になります。

A工事・B工事・C工事は、誰が何を決めるのか
A工事・B工事・C工事とは、テナントの工事を、誰が発注し、誰が業者を選び、誰が費用を負担するかで分けた呼び方のことです。一般には、A工事は建物側が費用を持つ建物本体や共用部の工事、B工事はテナントが費用を持ちビルの指定業者が行う工事、C工事はテナントが業者を選んで費用も持つ工事を指します。
B工事になりやすいのは、空調や防災設備、分電盤など、建物全体に関わる設備です。テナントが費用を払っても、設備の持ち主は建物側になることが多い点にも注意が要ります。ただし、どの工事がどの区分に入るかは、ビルや契約によって違います。詳しくは別のコラム「A工事・B工事・C工事とは、テナント工事の区分と費用を持つ人」で取り上げています。

ビルへの申請と、工事中の決まり
テナントの工事は、管理会社を通して建物側の承諾を得てから着工します。図面や工程表などを出し、工事の内容と区分を確かめてもらう流れが一般的です。承諾の前に始めると、工事を止められることもあります。流れは別のコラム「ビルの工事申請、管理会社に出すものと流れ」に書いています。間仕切りなどの工事では、消防署への届出が要ることもあるので、管轄の消防署にも確かめておきます。
工事のできる時間帯も、ビルの決まりで変わります。ほかのテナントが営業している時間は、音の出る作業ができないことがあります。別のコラム「夜間や休日の工事になるのはどんなときか」をご覧ください。
入居したあとの工事にも、同じ申請が要ります。レイアウトの変更は別のコラム「オフィスのレイアウト変更、まず机と動線から決める」、配線は別のコラム「OAフロアとは、配線を床下に通す仕組み」、会議室の音は別のコラム「会議室の声が漏れる、後からできる対策」、照明は別のコラム「オフィスの照明をLEDに替えるとき、器具ごとか管だけか」で取り上げています。

退去するときの原状回復
退去のときは、契約書の「原状」がどこまでかで工事の範囲が決まります。入居中に足したものが多いほど、戻す工事も増えます。管理会社から求められたときの見方は別のコラム「管理会社から原状回復を求められたとき」、金額が変わる理由は別のコラム「テナントを退去するときの原状回復、金額が変わる理由」にまとめました。
退去の前には、管理会社の立ち会いで状態を確かめることが多いです。何を見られるかは、別のコラム「原状回復の立ち会いで見られるところ、退去前にやっておくこと」をご覧ください。

よくある質問
Q. B工事の業者は、テナントの側で選べますか。
A. B工事は、ビルが指定した業者が行うのが一般的です。テナントの側で選べるのはC工事の範囲になることが多いです。ただ、区分はビルごとに違うので、契約書と工事の区分表で確かめてください。
Q. ビルへの申請は、いつ出せばよいですか。
A. 図面と工程表ができた段階で出すのが一般的です。承諾までに時間がかかるビルもあるので、着工日から逆算して早めに動きます。出す書類や期限は、管理会社に確かめてください。
Q. 入居のときにした工事は、退去のときに全部戻すのですか。
A. 契約書の「原状」の定め方によります。入居したときの状態まで戻す契約もあれば、何もない状態まで戻す契約もあります。入居の工事をする前に確かめておくと、退去のときに慌てずに済みます。

入居の前から、退去の後まで、ご相談ください
当社は、店舗とオフィスの内装を、入居の工事から退去の原状回復までお受けしています。各工種の協力業者とともに、一式をまとめて請けることができます。ビルの決まりや申請の流れがまだ分からない段階でも構いません。
契約書と、お手元にある図面をお持ちいただければ、工事の範囲を一緒に整理します。図面がない場合も、現地を見てから明細でお見積りをお出しします。お見積りは無料です。お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。

代表取締役社長　佐藤 繁（1級建築施工管理技士）