管理会社から原状回復を求められたとき

退去の連絡をしたら、管理会社から「原状回復をお願いします」と言われた。オフィスや店舗を借りている会社の総務の方、店舗のオーナーの方にとって、よくある場面です。
そのとき最初に迷うのは、どこに頼めばよいのか、出てきた見積が妥当なのか、という2点ではないでしょうか。管理会社から業者を指定される場合もあれば、自分で探してくださいと言われる場合もあります。
ここでは工事会社の立場から、最初に確認しておきたいことと、見積のどこを見ればよいかを書きます。

まず契約書で「原状」の範囲を確かめる
原状回復で何をするかは、賃貸借契約の内容で決まります。入居したときの状態に戻すのか、内装をすべて取り払った状態で返すのか。物件によって大きく違います。
入居後に自分たちで足した間仕切りや棚、照明、コンセントなどを撤去するのかどうかも、契約や管理会社の取り決め次第です。ここがあいまいなまま見積を取ると、範囲の違う見積が並んでしまいます。
契約書を読んでも分からない部分は、見積を頼む前に管理会社に確認しておくのが近道です。入居時の図面や写真が残っていれば、それも手元に用意しておくと話が早く進みます。

指定業者がいる場合
ビルによっては、原状回復の工事をする業者が決められていることがあります。建物の設備や共用部に関わる工事を、ビル側が把握している業者に任せたいという考え方からです。
指定業者がいる場合でも、見積の中身を確認することはできます。項目ごとに数量と単価が出ているか。「一式」とひとくくりにされている項目が何を含んでいるのか。分からない行があれば、遠慮せずに質問してよい部分です。
指定業者の工事範囲と、自分で手配してよい範囲が分かれていることもあります。たとえば什器の撤去や、自社で付けた設備の取り外しは、別に頼めるかもしれません。どこまでが指定の範囲かを管理会社に聞いておくと、選べることが増えます。

指定業者がいない場合
自分で工事会社を探す場合は、退去日から逆算して早めに動くことが大切です。現地を見てもらい、見積を出してもらい、管理会社に工事の内容と日程を届け出る。この流れには思ったより時間がかかります。
ビルには、工事ができる時間帯や、搬出に使えるエレベーター、養生の決まりがあることが多いです。昼間に音の出る作業ができないビルでは夜間や休日の作業になり、その分の手配が金額に出ます。見積を頼むときにビルの工事の決まりもあわせて渡すと、後からの食い違いが減ります。
退去のときに管理会社の立ち会いがある場合は、その目で仕上がりを見られます。何をもって完了とするのかを、工事の前に工事会社と共有しておくと安心です。

見積を見るときの3つの視点
1つ目は、契約で求められている範囲と、見積の範囲が合っているかです。必要な工事が抜けていれば後から追加になります。求められていない工事が入っていれば、払わなくてよいお金が含まれていることになります。
2つ目は、入居時より良いものに替える工事が混じっていないかです。床材や照明を新しい仕様に替える内容が入っていたら、それが借り主の負担なのかどうか、線引きを管理会社に確認しておきたいところです。
3つ目は、解体してみないと分からない部分の扱いです。床や壁をはがした後に、下地の傷みが見つかることがあります。その場合にどう相談するのかが書かれているか、書かれていなければ口頭でも確認しておくと安心です。
金額が何で動くのかは、別のコラム「テナントを退去するときの原状回復、金額が変わる理由」でも書いています。

迷ったら、契約書と図面を持ってご相談ください
当社は現地を見てから、明細でお見積りをお出しします。見積は無料です。契約書に書かれた内容から、工事の範囲を一緒に整理するところからでもかまいません。
指定業者がいる物件でも、自分で手配してよい部分や、退去前の小さな修繕のご相談はお受けしています。図面がなくても大丈夫です。お問い合わせフォームからご連絡ください。

代表取締役社長　佐藤 繁（1級建築施工管理技士）